Перед покупкой недвижимости
Что необходимо знать перед покупкой жилой недвижимости в Испании
Если вы решили приобрести жилую недвижимость в Испании, вам очень пригодится нижеприведенная информация о подготовке к оформлению покупки, а также о преимуществах проведения сделок купли-продажи с помощью агенства недвижимости с надежной репутацией. Настоятельно рекомендуем подписывать официальный документ о передаче собственности всегда в присутствии нотариуса. Кроме того, здесь вы сможете найти базовую информацию относительно ипотечного кредитования.
Одним из надежных видов инвестирования является приобретение жилой недвижимости. Поэтому, если вы решили купить недвижимость, наши специалисты в «JaveaHomes» («ХавеяХоумс») всегда будут рады проконсультировать вас о процессе покупки. Самое главное правило – никогда не подписывайте никаких документов без надлежащего консультирования, особенно перед передачей денег, даже если это просто задаток.
Рекомендуем иметь в виду следующее:
Действия до сделки купли-продажи
Обычно перед заключением официального договора купли-продажи подписывается предварительный частный договор между покупателем и продавцом. Данный частный документ не является обязательным и не регистрируется в Реестре недвижимости, но имейте в виду, что в случае необходимости вышеуказанный документ будет считаться действительным и законным, и будет необходимо выполнить все указанные в нем пункты.
Таким образом, если вы собираетесь приобрести недвижимость, очень важно получить достоверную информацию и соответствующую консультацию заранее, до момента подписания какого-либо документа.
Частный документ должен заключать в себе следующие важные пункты:
· Кто подписывает документ со стороны продавца
Когда недвижимость продается от застройщика, подписывает администратор или доверенное лицо компании. Если купля-продажа происходит между частными лицами, документ должен быть подписан всеми владельцами, а если собственностью владеет супружеская пара, то подписывают оба супруга.
· Статус по задолженностям и обременениям жилого объекта
Очень важно проверить и знать точно, имеются ли по данной недвижимости какие-либо задолженности, ипотечные кредиты, эмбарго, какие-либо ограничения в уставе сообщества домовладельцев и т.п. Есть возможность самим лично обратиться в Реестр недвижимости и запросить информационную выписку по объекту - «nota simple informativa» или запросить данный документ через «JaveaHomes». В некоторых случаях будет необходимо запросить сертификат о законности планирования застройки (certificado de legalidad de urbanística) в местном муниципалитете, чтобы проверить, не существует ли каких-либо дополнительных важных деталей, незафиксированных в Реестре недвижимости.
· Оплата взносов сообщества домовладельцев
Перед покупкой удостоверьтесь, что оплачены все текущие квитанции и задолженности, хотя в некоторых случаях закон требует, чтобы они были оплачены за счет покупателя.
· Цена
Определите ясно и точно стоимость недвижимости и способ оплаты. Не допускается следующее: фиксирование цены, ниже фактической, и недокументированная выплата сумм. Это противоречит законодательству.
· Задаток
Обычно, когда подписывается частный договор купли-продажи, выплачивается часть полной стоимости жилья – задаток или депозит, который налагает определенные обязательства на обе стороны. Наиболее распространенный тип подобного контракта позволяет отказаться от покупки перед заключением официального контракта купли-продажи. Если невыполнение соглашения происходит по вине покупателя, он теряет внесенный задаток. А если отказ происходит со стороны продавца, то ему придется возвратить стоимость внесенного задатка в двойном размере.
“Если речь идет о недвижимости в стадии строительства, покупатель имеет право потребовать гарантию на вносимый задаток, чтобы в случае невыполнения условий по сдаче объекта в указанный срок, ему возвратили сумму внесенного задатка с соответствующими процентами”.
· Расходы при оформлении договора купли-продажи
Если в контракте сторонами не указывается условие по расходам купли-продажи или есть фраза, что все будет выполняться «согласно законодательству», то вступают в силу нормативы компетентных органов надлежащей автономной области.
· Тем не менее, в частном документе обычно указывается, кто несет расходы, т.е. все расходы должны быть оплачены покупателем, за исключением налога на прирост капитала (plusvalía), который по закону оплачивает продавец. Если продажа происходит напрямую от застройщика, покупателю запрещается оплачивать данные расходы, так как по закону они оплачиваются продавцом.
Нотариально заверенный договор купли-продажи
(Escritura pública de compraventa)
Подписывать договор купли-продажи в присутствии нотариуса не является обязательным условием при приобретении или продаже недвижимости, за исключением случаев с оформлением ипотечного кредитования. Тем не менее, подавляющее большинство граждан предпочитают нотариально заверенные документы для гарантирования надежности и юридической защищенности.
· Нотариально заверенная документация – достоверна
Подписывающие стороны договора купли-продажи в присутствии нотариуса заявляют о своей готовности купить и продать и о своем согласии на условия договора. Нотариус, официальное лицо, свидетельствует в письменном виде подлинность данных утверждений таким образом, что ни одна из сторон не сможет опровергнуть зафиксированную информацию. Нотариально заверенные акты обладают преимуществом в качестве доказательства при судебных разбирательствах.
· Нотариально заверенные документы способствуют правовой защищенности
Нотариус не ограничивается просто засвидетельствованием данных. Его профессиональная деятельность пропорциональна правовой безопасности в том смысле, что проверяя полученную информацию и сверяя ее с оригиналами, он удостоверяется в том, что легальный аспект частного документа соответствует нормам.
· Подписывая нотариально заверенный договор купли-продажи, вы знаете, что нотариус:
· Устанавливает личность, проверяет дееспособность и легитимность покупателя и продавца
· Указывает статус по задолженностям и обременениям относительно данной недвижимости
· Подтверждает, что произведена оплата взносов сообщества домовладельцев
· Запрашивает доказательство оплаты налога на имущество (IBI) и кадастровый номер недвижимости, чтобы сверить соответствие этих данных с указанными в документе о собственности продавца, сообщить сторонам о несоответствии и заменить имена владельцев в последующих квитанциях на оплату налога на недвижимость (IBI)
· Оповещает стороны о легальных обязанностях, и в особенности о фискальных правах, вытекающих в результате купли-продажи.
· Объясняет распределение расходов сделки между сторонами
· Организует и контролирует, если стороны того желают, оплату различных расходов, связанных с оформлением нотариально заверенного договора купли-продажи
Действия после сделки
После подписания купчей выполняется следующее:
· Оплата налогов и регистрация в Реестре недвижимости
Если вы планируете заниматься данными вопросами персонально, проконсультируйтесь в «JaveaHomes» или в нотариальной конторе о крайних сроках, чтобы избежать штрафов или потери прав. Также можно поручить это дело нотариусу, который организует доставку аккредитованной электронной копии подписанного договора купли-продажи в Реестр недвижимости для регистрации. Спустя некоторое время, он предоставит вам аккредитованную официальную копию купчей со всеми счетами и квитанциями об оплате.
· Коммунальные услуги
Не забудьте переоформить на свое имя предоставление коммунальных услуг в вашем новом доме. Если вы приобрели недвижимость у нас в «JaveaHomes», мы займемся организацией этого вопроса без какой-либо дополнительной оплаты.
· Документация и счета об оплате
Сохраняйте все документы, квитанции, гарантийные листы, и оригиналы счетов об оплате, связанные с приобретением вашей собственности.
Не принимайте обобщенные квитанции, просите оригиналы счет-фактур в нотариальной конторе, у менеджера по документации (gestor) и в Реестре недвижимости, также не забудьте письмо-доказательство оплаты налогов.
Расходы, связанные с куплей-продажей жилья
Нотариальный протокол
Это счет-фактура от нотариуса за оплату своего гонорара и услуг, тариф которых фиксируется государством. Тариф гонораров и услуг одинаков для всех нотариусов.
Регистрационный протокол
Это счет-фактура от регистратора собственности за внесение записи новой купчей в Реестр недвижимости; тариф на эту услугу также устанавливается государством; идентичен для всех реестров собственности.
Протокол менеджера по документации
Это счет-фактура от вашего менеджера по документации (gestor) за организацию и оформление документации. У вас имеется право заняться организацией документов самостоятельно или поручить это дело нотариальной конторе.
Муниципальныйналогнаувеличениестоимостиземельныхучастков (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Также этот налог известен под названием «муниципальный налог на увеличение капитала» (PlusvalíaMunicipal). По закону он оплачивается продавцом. Узнать размер налога можно в местном муниципалитете, к которому относится объект недвижимости.
Другие налоги:
НДС (IVA)
НДС на объект нового строительства составляет 10 % от стоимости жилья. НДС на другие типы недвижимости составляет 21 %.
Гербовый сбор
Если речь идет о новом жилье, оплачивается еще один налог – гербовый сбор (AJD). Размер данного налога зависит от автономной области и варьирует от 1% до 1,5%.
Передаточный налог (ITP): Если приобретается втроричная недвижимость, необходимо будет оплатить передаточный налог, размер которого в настоящее время составляет 10% от стоимости жилья.
Ипотечное кредитование
Одним из вариантов приобретения жилья является покупка недвижимости в кредит. Помните, что покупатель имеет право на выбор нотариуса.
Прежде чем подать заявку на ипотечное кредитование, необходимо:
1. Определить сумму кредита
Кроме фактической стоимости выбранного жилья надо иметь в виду все дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости, перечисленные выше, а также расходы, связанные с открытием ипотеки. Например, оплата за проведение оценки недвижимости, коммиссия за открытие ипотечного кредита, налоги и т.п.
2. Рекомендуется, чтобы ежемесячные выплаты в счет погашения ипотечного кредита не превышали 35% чистых доходов всех владельцев ипотеки, так как доход с годами может измениться, а кредитные платежи с переменной процентной ставкой могут увеличиться.
3. Сравнить конкурентные предложения по кредитованию в различных банках, изучая общую информацию в банковских брошюрах (Преддоговорных информационных листах), которые по запросу бесплатно выдаются желающим. Важно обратить внимание на годовую процентную ставку (TAE), которая фактически выплачивается через год и включает коммиссию финансового учреждения, и сроки платежей.
4. Проанализировать выданную информацию по вашей заявке
После того, как вы выбрали кредитора, но прежде чем оформить ипотечный кредит, в выбранном вами банке вам должны выдать бесплатную информацию с учетом вашей персональной заявки, где будут детально указаны все финансовые условия предлагаемого ипотечного кредитования.
5. Запросить модель контракта ипотечного кредита на базе ваших данных
После того, как запрошен кредит и проведена оценка недвижимости, необходимо запросить в банке модель ипотечного контракта со всеми финансовыми условиями на базе ваших личных данных. Этот документ имеет срок не менее 14 дней с момента вручения. Если запросить этот документ вместе с информацией по вашей заявке, основанной на ваших персональных данных, оба запроса могут быть выданы как единый документ.
Договор ипотеки
· Если принята предложенный вариант контракта по кредитованию, банк передает документацию нотариусу, выбранному покупателем, чтобы он подготовил договор купли-продажи и договор по ипотечному кредитованию.
· Важно помнить, что перед подписанием договоров у покупателя имеется 3 дня, чтобы тщательно изучить документацию с консультацией нотариуса и, в случае необходимости, запросить у кредитора пояснений и внесения изменений.
· Обычно нотариальный акт сделки купли-продажи (нотариальная купчая) и нотариальный акт предоставления ипотечного кредита подписываются одновременно.
· После подписания нотариус отсылает в Реестр недвижимости подлинную аккредитованную электронную копию договоров купли-продажи и ипотеки.
Процентная ставка и условия
Процентная ставка
Это сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчете на определенный период. Процентная ставка может быть фиксированной или переменной. Фиксированная процентная ставка – встречается редко – обычно более высокая, чем плавающая. Преимущество в этом случае в том, что погашение залога происходит равномерными платежами и постоянным размером отчислений, и на нее не повлияет падение или рост тех или иных показателей в период погашения.
Условия
Учитывая важность показателей, влияющих на процентные ставки, многие банки вносят соответсвующие данные в условия своих контрактов. При рассмотрении максимального показателя ("потолок") и минимального показателя ("порог"), следует уделять особое внимание минимальному показателю, потому что при приближении к нему падение процентной ставки не означает уменьшение выплат. Действия нотариуса:
· проверяет, установлены ли лимиты варьирования процентной ставки, выбирает соответвующую информацию в документе и детально ее объясняет.
· информирует вас о возможных изменениях в ежемесячных выплатах, о сроках ожидания, если таковые имеются.
· удостоверяется в том, чтобы условия договора нефинансового характера не включали коммиссию или расходы, которые должны фигурировать в условиях финансового характера.
Предварительные расходы / изучение ипотечного кредита
Обычно банк-кредитор, у которого вы запрашиваете ипотеку, берет на себя проведение оценки недвижимости, поручает ее независимой фирме, которая устанавливает оценочную стоимость объекта; оценщики учитывают среднюю стоимость недвижимости аналогичного типа в этом регионе и другие факторы. Стоимость услуг оценщика колеблется от 300 до 500 евро. Этот платеж не означает, что вам гарантируют оформление ипотеки, но без проведения оценочной стоимости банк не сможет принять решение о предоставлении кредита.
Расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита на жилую недвижимость
Нотариальный протокол
Это счет-фактура от нотариуса за оплату своего гонорара и услуг, тариф которых фиксируется государством. Тариф гонораров и услуг одинаков для всех нотариусов.
Регистрационный протокол
Это счет-фактура от регистратора собственности за внесение записи нового ипотечного договора в Реестр недвижимости; тариф на эту услугу также устанавливается государством; идентичен для всех реестров
Протокол менеджера по документации
Это счет-фактура от вашего менеджера по документации (gestor) за организацию и оформление документации. У вас имеется право заняться организацией документов самостоятельно или поручить это дело нотариальной конторе.
Гербовый сбор
Если речь идет о новом жилье, оплачивается еще один налог – гербовый сбор (AJD). Размер данного налога зависит от автономной области и варьирует от 1% до 1,5% от стоимости ипотечного залога на недвижимость.
СТРАХОВАНИЕ
Необходимо заключить страховой полис.
Стоимость в среднем - 300€.
И наконец..
Для формального погашения залога остается последний шаг:
Нотариально заверенное погашение ипотечного кредита
Договор погашения кредита подписывают только представители банка-кредитора по запросу заемщика, который имеет право на выбор нотариуса, который должен будет оформить этот документ и, в свою очередь, проконсультировать заемщика о расходах. Как только подписывается документ, о нем вносится запись в Реестр недвижимости, и с данного момента погашение кредита считается официальным.
И запомните…
Если вам что-то не понятно, или вы в чем-то не полностью уверены – не подписывайте.
Не принимайте обобщенные квитанции, не платите наличными, требуйте оригиналы счет-фактур. Если имеются какие-либо вопросы или сомнения, обращайтесь к нам в «JaveaHomes», мы всегда будем рады вам помочь………………….
Мы в «JaveaHomes» надеемся, что вы нашли данную информацию интересной и что она поможет вам принять окончательное решение приобрести недвижимость с нашей помощью. А мы, в свою очередь, приложим все усилия, чтобы сделать ваши мечты реальностью...